保护业主权利，完善建筑物区分所有权制度
文 / 广州陈亮律师
建筑物区分所有权，与城镇居民的生活息息相关。伴随着城镇居民数量日益增多，商品房成为城镇居民的主要居住形态，与之而来关于业主与物业公司、业主与业主之间因广告牌收益、露台使用权、房屋装修改建、小区道路被占用、老旧小区加装电梯等等问题发生纠纷的情况也越来越多。如前述矛盾得不到妥善解决，将容易引发大规模群体维权事件，不利于社会的和谐与稳定。2007年颁布实施的《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。《民法典》在承接《物权法》建筑物区分所有权制度的基础上，为适应新的社会需求，细化、新增了关于建筑物区分所有权的相关规定，更有助于成员权的合理行使和业主权益的有效保护。下面，笔者就为大家简单介绍一下《民法典》有关建筑物区分所有权制度的法律规定。
1、什么是建筑物区分所有权？
同一栋建筑物上存在多个所有权的状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已经形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已成为私人不动产物权中的重要内容。
建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共有部分的共有权的结合。
2、建筑物区分所有权包含哪些内容？
根据《民法典》的规定，业主的建筑物区分所有权，包含以下三方面的基本内容：（1）对专有部分的所有权。也即，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益；还可以进行抵押贷款或者出售转让等。（2）对建筑区划内的共有部分享的共有权。也即，每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情况下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。（3）对共有部分享有共同管理的成员权。也即，业主有权对共有部分与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分割的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础，如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的，其对共有部分享有的相关权利也一并转让。业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。
3、业主对建筑区划内的哪些部分享有共有权？
全小区业主享有共有权的部分包括道路、绿地、公共场所、公共设施、物业服务用房、维修资金、车位、车库等。对于建筑区划内的车位、车库，开发商可与业主通过出售、附赠或出租等方式进行约定。对于建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
全楼栋业主享有共有权的部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。
由相邻业主享有的共有权包括楼板、承重墙以外的其他墙体（对于楼板和墙体，采用“墙体中间层说”，即双方的权利到墙体的中间）。
4、业主的成员权包含哪些内容？
业主的成员权相当于业主对于建筑区划内共有部分享有的表决权、管理权。相较于原《物权法》的规定，《民法典》对于业主表决重大事项的相关规定更为严格，加大了对业主权利的保护力度。《民法典》第278条规定，对于（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等与共有和共同管理权利的重大事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
以上就是本期对《民法典》中建筑物区分所有权制度的解读，读者们如在生活中遇到难以解决的纠纷，或者对本栏目有任何意见或建议，欢迎向本杂志的编辑部来信，也可以向笔者留言（联系方式详见“中国律师的法律信箱”一栏），笔者将一一为您解答。