关于租赁合同的几项新规
文/广州陈亮律师
“居者有其屋”是一项重要的人权保障，国家一直非常重视人民群众的居住问题，一方面强调“房屋的居住属性”，打击炒房行为；另一方面通过立法来保障租房人的居住权益。《民法典》的施行，相较于原《合同法》关于租赁合同的相关法律规定发生了诸多变化，涉及转租合同的效力、租赁合同的解除（权利义务终止）、承租人优先购买权及次承租人代偿请求权等多个方面。下面，笔者将为大家介绍《民法典》关于租赁合同的几项新规。
1、设立了居住权的房屋不能出租
根据《民法典》第三百六十九条的规定，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不扽出租，但是当事人另有约定的除外。因此，《民法典》对于居住权与承租权的冲突态度是明确的，也即同一住宅不能同时存在居住权与承租权。如果出租人在出租房屋时向承租人隐瞒了房屋已经设立了居住权的情况，承租人在没有察觉的情况下签署了租赁合同，则该租赁合同将被认定为无效。
2、出租人发现房屋被非法转租时，可以在6个月内提出异议。
在租赁市场，有不少二房东将承租的房屋再转租给第三人，从中赚取租金差价的情形存在。但如果二房东的转租行为没有经过出租人的同意，则其所签署的转租协议是可以被解除的。根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。因此，出租人在知道承租人进行转租后，应当在六个月内提出解除合同，否则将被视为同意转租。
3、当承租的房屋权属有争议或者被查封时，承租人可以要求退租。
当房屋的所有权发生争议，或者出租人因陷入诉讼纠纷而导致房屋被司法机关查封甚至拍卖时，将严重影响承租人的生活。本次《民法典》明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，租房人可以退房。根据《民法典》第七百二十四条的规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
4、租赁合同到期后，承租人享有优先租赁权。
根据《民法典》第七百三十四条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。需要注意的是，优先承租权是指同等条件下的优先权，如果承租人与出租人未就租金达成一致，那么承租人也将不再享有优先承租权。
5、近亲属的购买权优先于承租人的优先购买权
原《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，承租人享有优先购买权。这就导致一些出租人想将自己的房屋过户给自己的孩子、父母时，却需要征求租房人的意见，因为租房人享有优先购买权。而且，如果出租人想将自己的房屋低价卖给自己的兄弟姐妹时，租房人也享有同等条件的优先购买权。因此，本次《民法典》对次作出了重大修改，《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
6、明确了次承租人的代偿请求权
《民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以冲抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
租赁合同中，当承租人将房屋转租时，在出租人与承租人之间、承租人与次承租人之间形成了两个相互独立的法律关系。但出租人因承租人没有按约支付租金而获得合同解除权时，次承租人作为房屋的实际使用人，其权利必然会受到不利的影响。而出租人对承租人享有的债权为金钱债权，并不具备人身属性，因此，赋予次承租人代承租人向出租人清偿租金、违约金的权利，以对抗出租人的合同解除权，对于保护无过错的次承租人生活、生产的连续性和稳定性，具有重要的意义。