新增典型合同：物业服务合同
文/广州陈亮律师
对于城市居民来说，一个良好的居住环境，除了需要大家去共同维系和守护外，还要取决于物业管理公司是否能够依约提供高质量的物业管理服务。近些年来，随着我国物业管理行业的飞速发展，物业服务合同纠纷数量也逐年攀升。在《民法典》施行前，物业服务合同作为无名合同，在发生纠纷时可适用的法律主要是《合同法》的一般性规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，以及《物业管理条例的规定》。2021年施行的《民法典》在合同编中新增了物业服务合同一章，将物业服务合同作为有名合同正式规定在法律当中，并增加了许多与以前的法律法规不同的新的内容。下面，笔者将为大家介绍《民法典》中有关物业服务合同的相关规定。
1、物业管理的工作范围包括哪些？
《民法典》第二百八十五条第一款规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
因此，物业管理工作的范围一般包括管理建筑物及其附属设施，如水电维修等共有设施设备及建筑物的维护、保养和修缮；清洁、绿化等区域内环境管理；安保等服务区域内人员、财产管理。但以上服务主要针对的是建筑共用部分，专有部分作为业主单独所有的财产，一般由各所有人自行管理。
2、物业服务人有哪些义务？
《民法典》关于物业服务人的义务的规定非常全面，一是将物业服务人员的主要合同义务以法律的形式直接明确，从合同约定义务上升到了法定义务。二是特别规定了原物业服务人在物业服务合同终止后的义务，明确原物业服务人员不履行后合同义务的，无权请求服务合同终止后的物业费。实践中因新旧物业服务企业交接所引发的业主与原物业服务企业的矛盾频发，《民法典》明确在新旧物业服务人交接期间，业主与原物业服务人之间的权利义务关系，可以有效预防纠纷的发生。三是明确了物业服务企业的报告义务，规定物业服务人员应定期向业主或业委会公开相关服务信息，有效保护业主的知情权。四是针对实践中一些物业服务企业催交物业费的乱象，《民法典》以禁止性规定，明确物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃等方式催交物业费。
3、业主没有直接与物业公司签订物业服务合同也需要交物业费吗？
现实中，小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，但物业服务公司在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，小区业主也应当交纳物业费。
4、住在低楼层的业主，可以以未使用过电梯为由，拒绝交电梯养护费吗？
物业公司提供服务内容除了包括日常小聚的保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如供暖设备、隐蔽管道的清理养护，电梯的定时定检等。物业服务费标准是业主和物业服务公司协商后综合核定，物业管理行业协会也会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则供协商时参考。根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
因此，业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的可视的和隐蔽的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。
5、业主对于物业服务提供人不满意的，应如何对其进行解聘？
在物业服务期限届满前，业主如对物业服务人提供的物业服务不满意，可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人，解除物业服务合同。该法定程序即《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定的表决程序，也即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时，根据《民法典》第九百四十六条的规定，业主共同决定解聘的，应当提前60日以书面形式通知物业服务人，物业服务合同对解聘的通知期限可以进行约定。业主单方提前解除合同，对物业服务企业造成损失的，应当赔偿。
以上就是本期对《民法典》中关于物业服务合同相关规定的解读，读者们如在生活中遇到难以解决的纠纷，或者对本栏目有任何意见或建议，欢迎向本杂志的编辑部来信，也可以向笔者留言，笔者将一一为您解答。