——关于“居住权”你需要了解的那些事
文/广州陈亮律师
自2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》已经正式生效了！我们在本刊2021年第一期的《华人看“典”》栏目中向读者们解读了《民法典》关于遗嘱的新规。本期我们将继续为大家解读中国《民法典》的另一亮点——“居住权”制度的设立。众所周知，人们的生活不外乎衣食住行四个方面，努力让每个公民都能“住有所居”，是《民法典》新设“居住权”制度的目的和初衷。居住权制度可以运用于公租房、以房养老、婚姻家庭等多个场景。事实上，如果能够巧妙地运用好“居住权”的相关规定，不仅能更好地实现财富传承、降低家庭婚姻波动带来的经济风险，还能更有利于公民老有所养，老有所依。但公民在设定居住权时也务必要小心谨慎，否则很有可能给家庭财产带来威胁，并让某些怀揣不轨企图的人有机可乘。下面，我们就《民法典》关于居住权制度的相关规定，为大家予以解读。
1、居住权是什么？
《民法典》第366条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权是《民法典》新设的一种用益物权，区别于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权，居住权的权能为占有和使用，但不具备收益权能。这是因为《民法典》设立居住权的初衷是为了保障公民基本的生活居住需要，而非盈利。
2、如何设立居住权？
居住权可以通过订立书面合同或者立遗嘱的方式进行设立。《民法典》第三百六十七条规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
此外，依据《民法典》第229条的规定，人民法院的法律文书也可以设立包含居住权在内的物权。但需注意的是，通过合同和遗嘱设立的居住权，须进行登记才能生效，而人民法院文书所设立的居住权，不以登记为生效要件。
3、对居住权的期限可以设置为多久呢？期间居住权人能够转让或者由其子女继承吗？
《民法典》并未对居住权的期限作出任何限制，当事人可以通过订立书面合同的方式，自行设立5年、10年、20年甚至终生的居住权。在居住权设立期限内，居住权人都有占有和使用该房产的权利，即便是房屋的所有人也不能剥夺。但是，居住权的设立只是为了保障当事人居住的权利，居住权人除了占有和使用外，没有继承乃至转让的资格，也不得将居住的房产出租，但《民法典》同时规定，当事人另有约定的除外。
4、居住权与租赁有何区别呢？
居住权与租赁关系有着明显的不同。首先，因居住权制度主要用于处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系，居住权不以市场交易等价有偿原则来设立，而租赁关系原则上为有偿。其次，居住权的确权是在不动产登记中心登记备案，出现纠纷不需要法院审理。但租赁权仅仅凭双方签订的租赁合同就可以确权，但是出现纠纷需要法院审理判决。再次，法律规定租赁合同中约定的租赁期限最高不超过二十年，但居住权没有时间上的限制，当事人可以约定设立终生享有居住权。最后，居住权是不能转让和继承的，如需转让或继承，必须先撤销居住权的登记，再由所有权人配合重新登记。但租赁权是否可以转租可由当事人自行约定，如果租赁合同约定可以转租的，则无需经出租人同意，承租人就可直接将房产转租给他人。
5、居住权对房产交易有什么影响呢？
居住权的设立，事实上将会对房地产市场带来相当大的影响，让房产交易变得更加复杂。过去，人民进行房产交易时，只需要查看房产是否存在抵押、租赁的情形。而现在，房产查册，还需重点关注房屋是否存在居住权。如果购买到设立了居住权的房屋，新业主即便成功办理不动产产权证，获得房屋的所有权，也无法改变居住权已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。
6、如何通过设立居住权来实现“以房养老”呢？
中国家庭的养老负担渐趋沉重，特别是生育独生子女的父母难以实现“老有所养”。老年人为确保晚年生活需求和生活品质，可以出卖自己实际居住房屋的同时，在该房屋上设立终生居住权。这样一来，不仅能够获得金融机构根据房屋的价值向老年人进行定期的金钱给付，也能确保自身的生活质量不下降。在老人有生之年，金融机构虽然可以取得房屋的所有权，但还不能实际占有该房屋，只有在老人身故之后，房屋上的居住权才消灭，金融机构才能享有该房屋完整的所有权。通过设置居住权的方式来实现“以房养老”也能有效规避从前一些不正规金融机构以房养老的理财骗局，避免老人出现“钱房两空”的局面。
以上就是本期对《民法典》新规“居住权”的解读，读者们如在生活中遇到难以解决的纠纷，或者对本栏目有任何意见或建议，欢迎向本杂志编辑部来信，也可以向本栏目主持人陈亮律师留言，我们将一一为您解答（陈亮律师联系方式详见本刊“中国律师法律信箱”栏目）。